Abbruchkosten für ein Gebäude nach vorheriger Selbstnutzung und Vermietung

Reißt der Steuerpflichtige ein Gebäude ab, das er nicht in Abbruchabsicht erworben hatte und das er teilweise vermietet und teilweise selbstgenutzt hat, kann er die Abbruchkosten sowie den Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes grundsätzlich nur insoweit als Werbungskosten absetzen, als er das Gebäude vermietet hat. Soweit er es selbstgenutzt hat, gehören die Abrisskosten und der Restbuchwert hingegen zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Machte die Selbstnutzung aber weniger als 10 % aus, können die Kosten für den Abriss und der Restbuchwert insgesamt als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Hintergrund: Reißt ein Steuerpflichtiger ein Gebäude ab, stellt sich die Frage, wie die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes steuerlich behandelt werden: als sofort abziehbare Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben oder aber als zu aktivierende Herstellungskosten des neuen Gebäudes?

Sachverhalt: Die Klägerin erwarb am 1.2.2012 ein Einfamilienhaus, das sie bis Juli 2014 an ihre Schwiegermutter vermietete und ab 1.8.2014 teilweise (zu 78 %) einem anderen Mieter überließ; im Übrigen nutzte sie das Haus ab August 2014 selbst. Im März 2017 ließ sie das Haus abreißen und durch einen Neubau ersetzen, den sie vermietete. Sie machte die Abbruchkosten in Höhe von ca. 27.000 € sowie den Restbuchwert des abgerissenen Hauses in Höhe von ca. 260.000 € als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das Finanzamt ging davon aus, dass das Haus nur zum Teil vermietet worden sei, und erkannte die geltend gemachten Kosten nur zum Teil an.

Entscheidung: Das Finanzgericht Münster (FG) gab der Klage statt:

• Wird ein Gebäude ohne Abbruchabsicht erworben, kommt es für die steuerliche Behandlung der Abbruchkosten und des Restbuchwertes grundsätzlich auf die bisherige Nutzung des abgerissenen Gebäudes an.
  • Soweit das Gebäude vermietet worden ist, sind die Abbruchkosten als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in vollem Umfang sofort abziehbar.
  • Soweit das Gebäude selbstgenutzt worden ist, werden die Abbruchkosten als Herstellungskosten des neuen Gebäudes behandelt und wirken sich nur über die jährliche Abschreibung aus.
• Im Streitfall ist das Gebäude zunächst vollständig vermietet worden (Februar 2012 bis Juli 2014; dies entsprach einem Zeitanteil von ca. 54 %, nämlich 31 von 57 Monaten) und anschließend zu 78 % vermietet worden (dies machte zeitanteilig 46 % aus, nämlich 26 von 57 Monaten). Berücksichtigt man sowohl den Zeitanteil als auch den Flächenanteil, ergibt sich ein Selbstnutzungsanteil von insgesamt 9,8 %.
• Zwar wären danach 90,2 % der Kosten als Werbungskosten absetzbar. Da der Selbstnutzungsanteil aber unter 10 % lag, ist er als unwesentlich anzusehen. Daher können die Abbruchkosten und der Restbuchwert in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden.

Hinweis: Da das Einfamilienhaus ohne Abbruchabsicht erworben worden war, kam es auf die bisherige Nutzung an. Denn man unterstellt, dass der Abriss aufgrund des Verschleißes infolge der bisherigen Nutzung (Vermietung oder Selbstnutzung) erfolgt.

Anders ist dies, wenn der Abriss nicht wegen des Verschleißes aufgrund der bisherigen Vermietung erfolgt, sondern weil das Gebäude abgerissen wird, um das Grundstück zu veräußern oder um es künftig selbst zu nutzen. In diesen Fällen werden die Abbruchkosten und der Restbuchwert nicht als Werbungskosten berücksichtigt, weil sie nicht durch die bisherige Vermietung und den hierdurch eingetretenen Verschleiß des Hauses veranlasst sind.

Vermietung und den hierdurch eingetretenen Verschleiß des Hauses veranlasst sind. Wird das Gebäude von vornherein in Abbruchabsicht erworben, gehören die Abbruchkosten und der Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes zu den aktivierenden Herstellungskosten des neuen Gebäudes. Sie wirken sich dann nur über die jährliche Abschreibung aus.

Quelle: FG Münster, Urteil vom 21.8.2020 - 4 K 855/19, Rev. beim BFH: Az. bisher keine Revision ersichtlich; NWB