Kaufpreisaufteilung bei denkmalgeschütztem Gebäude

Ist ein Grundstück mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut, ist es nicht gerechtfertigt, den Kaufpreis nahezu vollständig dem Gebäude zuzurechnen. Vielmehr gelten die allgemeinen Regeln der Kaufpreisaufteilung, die im Streitfall dazu führten, dass nur 41,1 % des Gesamtkaufpreis auf das Gebäude entfallen.

Hintergrund: Der Kaufpreis für ein bebautes Grundstück ist aufzuteilen, und zwar auf den Grund und Boden, der nicht abgeschrieben werden kann, sowie auf das Gebäude, das im Fall der Vermietung oder unternehmerischen Nutzung abgeschrieben werden kann. Aus Sicht des Steuerpflichtigen ist also ein hoher Gebäudeanteil erstrebenswert. Das Gesetz enthält keine eindeutige Regelung, nach welchen Grundsätzen der Kaufpreis aufzuteilen ist.

Sachverhalt: Die Kläger erwarben im Jahr 2003 ein denkmalgeschütztes Gebäude im Innenstadtbereich, das aus dem 17. Jahrhundert stammte und das sie vermieteten. Im Erdgeschoss des Gebäudes befand sich ein Verkaufsraum, der über eine schmale Schaufensterfront von 3,4 m verfügte und der 14 m tief war. Die Obergeschosse wurden als Büro und Lager genutzt. Nach einem Gutachten entfielen 41,1 % des Gesamtkaufpreises auf das Gebäude. Die Kläger ordneten den gesamten Kaufpreis dem Gebäude zu und begründeten dies mit der Einstufung als Denkmal; das Gebäude müsse als Denkmal stets instandgehalten werden und habe daher eine unendliche Restnutzungsdauer.

Entscheidung: Das Finanzgericht Köln (FG) folgte dem nicht und wies die Klage ab:

• Das FG hielt den Ansatz des Sachverständigen für zutreffend, der einen Gebäudeanteil von 41,1 % ermittelt hatte.

• Zwar ist ein denkmalgeschütztes Gebäude stets instand zu halten. Die Instandhaltungen erfolgen aber erst in der Zukunft, während es für die Kaufpreisaufteilung auf den Gebäudezustand im Zeitpunkt des Erwerbs ankommt.

• Die Aufteilung des Kaufpreises war somit nach den Grundsätzen vorzunehmen, die auch für nicht denkmal­geschützte Gebäude gelten. Im Streitfall war das sog. Ertragswert­verfahren anzuwenden, weil das Gebäude zu gewerblichen Zwecken vermietet wurde. Die sich danach ergebende Aufteilung von 41,1 % für das Gebäude und 58,9 % für den Grund und Boden war nicht zu beanstanden.

Hinweise: Neben der Kaufpreisaufteilung anhand eines Sach­verständigen­gutachtens kommen noch zwei weitere Methoden in Betracht: So kann der Kaufpreis mittels der sog. Arbeitshilfe der Finanzverwaltung aufgeteilt werden; allerdings ergibt sich hier meist ein zu niedriger Gebäudewert und damit auch eine entsprechend niedrige Abschreibung.
Alternativ kann sich aus dem Kaufvertrag eine Aufteilung ergeben, wenn die Vertragsparteien den Kaufpreis aufgeteilt haben. Häufig weicht eine derartige Aufteilung aber deutlich von den Verkehrswerten ab und wird daher vom Finanzamt nicht akzeptiert, so dass dann doch ein Sach­verständige­ngutachten erforderlich wird.

Quelle: FG Köln, Urteil vom 13.11.2024 – 2 K 1386/20; NWB